Статистика: В III квартале 2006 года на рынке первичной недвижимомти Харькова резко ускорился рост цен. Если в первом квартале 2006 года ситуация на первичном рынке недвижимости Харькова была стабильной, то в третьем квартале прирост цен на жилье составил 7-14% по отношению к предыдущему периоду. Стоимость жилья бизнес-класса в третьем квартале 2006 года показала прирост в 14,2% (в первом квартале - 1,2%, во втором - 6,7%). Средняя цена 1 м² недвижимости бизнес-класса составила на 1 октября $1091,66 (на начало года - $885, по итогам первого квартала - $895,6; полугодия - $955,61), а с начала года выросла на 23,4%. Стоимость жилья эконом-класса выросла за последние три месяца на 6,9%. Средняя цена 1 м² недвижимости в этом сегменте на 1 октября 2006 года составила $649,64 (на начало года - $575, по итогам первого квартала - $592,7, полугодия - $607,5). Таким образом, рост цены с начала года составил 13%. Стоимость жилья премиум-класса за третий квартал 2006 года выросла на 13,4%. По итогам полугодия средняя цена 1 м² жилья в домах премиум-класса составила $1600 (на 1 января - $1375, на 1 апреля - $1390, на 1 июля - $1411). С начала 2006 года выросла на 16,4%. Резкое повышение цен на недвижимость можно объяснить несколькими причинами. Наиболее существенная из них - подорожание строительных материалов и услуг, спровоцированное ростом цен на энергоносители. Кроме того, на рынке сказывается традиционный осенний всплеск потребительского интереса к недвижимости. Следует учесть также, что он происходит на фоне приостановки ряда строительных проектов, инициированной городскими властями. В результате в отдельных случаях цены на объекты, находящиеся на стадии проектирования, превышают цены на других объектах, находящихся на этапе строительства. Таким образом, строительные компании с начальных стадий работ выставляют реальные цены на объекты, подстраховываясь от возможного недополучения прибыли. Тенденцией ближайшего полугодия - сохранение вектора роста цен. Кроме того, ожидается более активное наполнение сектора элитного жилья, который в Харькове пока представлен довольно скудно. Рост цен на недвижимость отмечается и на вторичном рынке жилья. Так в III квартале цены на 1-комнатные квартиры выросли в 2 раза, 2-комнатные в 1,5 раза и 3-комнатные в 1,3 раза. Подорожание недвижимости на вторичном рынке обусловлено тоже несколькими факторами: на вторичном рынке жилья в данный момент спрос превышает предложение, повысились коммунальные тарифы на жилье, снижение роста строительства на первичном рынке. Новости: Специалисты рынка недвижимости все чаще говорят о том, что необходимо по-новому подходить к сервису, что риэлторам следует работать с клиентом как с потенциальным инвестором, предлагая ему весь спектр услуг, а не только список двушек на Салтовке. У заботы о сервисе простое объяснение: количество продаж сокращается, а число агентств недвижимости стремительно растет. В такой ситуации риэлторские компании борются за каждого клиента - и переманивают друг у друга успешных риэлторов с обширными клиентскими базами. Потому что активное развитие клиентского сервиса упирается в простое обстоятельство: рынок недвижимости, утверждают его участники, не первый год испытывает острый кадровый голод. Галопирующие цены на жилье во многих регионах Украины привлекли внимание Антимонопольного комитета. Поэтому застройщикам в ближайшее время не отвертеться от проверяющих из этой структуры, которые будут интересоваться обоснованностью выставляемых цен на первичном рынке. Инициативу поддерживает и Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, утверждающее, что застройщики искусственно завышают цены. Правда, пути выхода из сложившейся ситуации предлагают другие. Замминистра Алексей Ищенко считает, что "для этого нужно освободить инвесторов, участвующих в строительстве социального жилья, от уплаты взносов на развитие прилегающих сетей и территорий, а также ускорить процесс получения разрешительных документов на застройку". Кстати, Кабмин первый шаг в этом направлении уже сделал, приняв постановление №40 от 24 января 2007 г., которым снижает ставки отчислений на развитие инженерной инфраструктуры (см. "Правовой АСПЕКТ", №16 от 30 января 2007 г.). Однако вернемся к инициативам АМКУ. Ведь они могут стать именно тем фактором, который спровоцирует долгожданный обвал цен на жилье. Ведь по расчетам Минстроя себестоимость строительства в среднем по Украине составляет всего лишь около 1600 грн. за 1 кв. м (при средней цене на первичном рынке около $1000). Потому вполне понятны подозрения чиновников относительно необоснованного завышения цен. Речь в данном случае может идти об антиконкурентных согласованных действиях, что свидетельствует о совершении других действий, предусмотренных Законом "О защите экономической конкуренции". Но для этого надо доказать три момента. Первое: цена продажи значительно превышает себестоимость. Выкладки Минстроя уже приводились выше. Вряд ли АМКУ будет считать по другой методике, поэтому можно ожидать сходных результатов. А теперь учтем, что и застройщики не отрицают значительную разницу между себестоимостью работ и конечной ценой жилья. Например, по Киеву в зависимости от района эти цифры по оценкам самих застройщиков составляют $800-1300 и $1800-2900. То есть первый момент можно считать доказанным. Второй момент: экономическая необоснованность сложившихся цен. Здесь все намного сложнее, ведь спрос на квартиры в Украине госорганы не измеряют. Нет и официальной методики таких исследований. В свою очередь, АМКУ придется доказать, что цены не установились бы на таком уровне, если бы не действия строителей. Видимо, такой элемент на практике имеется. И строители стараются не попасть "под горячую руку" АМКУ с действиями, в которые вкрался хотя бы намек на нерыночные методы ценообразования. Например, компания "Київмiськбуд" внезапно выставила на продажу около 600 квартир со стоимостью квадратного метра 7900 грн. (около $1500), что существенно ниже сложившейся на данный момент средней цены. При этом ранее некоторые источники из среды участников рынка распространяли информацию, что эти квартиры будут выставлены на продажу не ранее весны. В то же время пресс-секретарь "Київмiськбуду" Зоя Федорчук заявила, что квартиры были выставлены на рынок, как только компания сформировала цену на них. Поэтому дать однозначную оценку этому факту сложно. АМКУ придется доказать, что цены не установились бы на таком уровне, если бы не действия строителей. Но даже если АМКУ удастся доказать использование нерыночных методов формирования цен отдельными компаниями (а пусть даже и всеми), остается еще третий момент. Он наиболее труднодоказуем. Ведь надо с достоверностью установить наличие сговора между застройщиками. Понятное дело, участники сговора никогда его в качестве письменного документа не оформят, а на проведение оперативно-разыскных мероприятий в виде негласного получения информации у АМКУ полномочий нет. Так что единственный остающийся путь - признание одного из участников сговора. И наше законодательство этому способствует, поскольку дает возможность избежать таким образом наказания. Правда, это правило не распространяется на инициатора или руководителя согласованных действий. Так что доказать наличие нарушения со стороны застройщиков очень тяжело. Но даже если это и случится, то на участников сговора будет наложен крупный штраф: до 10% от дохода за предыдущий год. При этом надо учитывать, что доход считается не только непосредственно по предприятию-нарушителю, а и по всем его дочерним и материнским компаниям. То есть сумма штрафа может быть просто астрономической. Кроме того, всем виновным придется прекратить действия, которые были оценены в качестве сговора. То есть в данном случае снизить цены до экономически обоснованного уровня. Вот только это отнюдь не означает, что после такого обвала цены опять не будут расти. В свою очередь, строительные компании в случае обвинительного вывода АМКУ (ведь на кону большие деньги) воспользуются предоставленным им Законом правом и обжалуют решение АМКУ в суде. Исход разбирательств предсказать сложно. Вероятность победы той или иной стороны будет определяться доказательствами, "нарытыми" АМКУ в процессе расследования. Но все равно вероятность выигрыша именно чиновников не слишком велика. ГЛАВНОЕ На данный момент простому продавцу или покупателю жилья (в том числе и потенциальному) стоит внимательно следить за действиями АМКУ. Не исключено, что по тем или иным причинам наличие ценового сговора строителей будет признано антимонопольщиками и они даже сумеют отстоять свое мнение в суде. В таком случае действительно произойдет обвал цен на рынке первичной недвижимости, что неизбежно потянет за собой и "вторичку" в тех регионах, где ведется достаточно активное строительство. Однако спад вряд ли затянется. Так что можно попасть "в струю" и выиграть на вынужденной разнице. То, что земля в Харькове подорожает, факт бесспорный. Местные власти заявили, что в этом году намерены разработать новую нормативную денежную оценку городских земель. В мэрии говорят, что переоценка земли позволит увеличить размер поступлений в городскую казну от арендной платы как минимум на 30 % по сравнению с прошлым годом. Насколько станет дороже городская земля, пока не известно. "Будет проведен конкурс на подбор специализированной организации, которая выполнит нормативную оценку земель Харькова", - объяснил начальник управления земельных отношений Харьковского горсовета Борис Баронин. В любом случае, по его словам, "новая нормативная оценка будет выше существующей: минимум - на 30 %, максимум - ответ дадут специалисты, которые проведут соответствующие расчеты". Борис Баронин говорит, что цифра должна соответствовать динамике изменения цен на рынке недвижимости: "Вместе с ростом цен на недвижимость увеличивается и стоимость "земельной составляющей", соответственно, должна расти нормативная оценка земли". Кстати, по данным ООО "Макрокап Девелопмент Украина", в прошлом году в Харькове новое жилье подорожало на 16-37 %. В частности, цены на жилье "бизнес-класса" выросли на 37,1 % (с 885 до 1 213 долларов за 1 кв. м), "эконом-класса" - на 16,3 % (с 575 до 669 долларов за 1 кв. м). Поэтому можно предположить, что нормативная оценка городской земли может увеличиться до 40 %. Сейчас денежная оценка земель основывается на базовой стоимости 152 грн. за 1 кв. метр, а также корректирующих коэффициентах. Кстати, последний раз переоценка земли проводилась в Харькове в 1999 г. "При разработке новой нормативной денежной оценки "должны быть учтены новые реалии в развитии города: новые статьи расходов и изменившаяся градостроительная ситуация - новые центры деловой активности, жилые микрорайоны, транспортные развязки и тому подобное. Кроме того, должны быть учтены расходы на обустройство инженерных сетей на земельных участках", - подчеркивает Борис Баронин. По его мнению, действующая схема не отражает реальную ситуацию на рынке земли: "Существующая нормативная оценка дает отклонения показателя стоимости самых дорогих и самых дешевых участков не более чем в 6-8 раз. Хотя сегодня реально стоимость земли в Харькове различается примерно в 50 раз". К примеру, сотка земли в районе Шатиловки в среднем стоит около 30 тыс. долларов, а такой же по размеру участок земли в районе Журавлевки или Большой Даниловки из-за постоянных подтоплений стоит значительно дешевле - от 500 до 1 тыс. долларов. Городские власти не скрывают, что намерены добиться "полной отдачи" от земли. Мэр Харькова Михаил Добкин заявил: "Каждый квадратный сантиметр земли должен приносить Харькову пользу, которая "выльется" в новые троллейбусы, дороги, ремонт жилого фонда... ". И если в прошлом году в городской бюджет поступило 67,7 млн грн. арендной платы за землю, то после переоценки муниципалитет рассчитывает получать ежегодно не менее 88 млн грн. Не хотите много платить за аренду, говорят чиновники, покупайте земельные участки и платите ежегодный налог. "Размер годовой ставки арендной платы за землю согласно Закону Украины "О плате за землю" от 1 до 10 % ее нормативной оценки. Кроме того, происходит ежегодная индексация платежей за землю, то есть арендная плата может повышаться. А если субъект выкупит землю и станет собственником - он остается только плательщиком налога на землю, что составляет всего 1 % в год от нормативной оценки, и это фиксированная величина!" - говорит Борис Баронин. Начальник отдела организации землеустройства и учета земель Виктор Репта тоже подчеркивает преимущества выкупа земли: "Максимальный срок, на который могут быть заключены договора аренды, - 49 лет. Естественно, что за это время арендатор может построить на арендуемом участке объекты недвижимости. В таком случае по истечении сроков договорных отношений застройщику будет необходимо либо выкупить землю под строением и уплачивать земельный налог, либо продлить договор. Выкуп участка может оказаться более выгодным, поскольку только за счет разницы между арендной платой и земельным налогом собственник за 10-15 лет может полностью окупить свое приобретение". Правда, когда подорожает земля - городские власти тоже не могут сказать. "Новую нормативную оценку надо сделать в 2007 году. Но проблема в том, что не заложены бюджетные средства на ее выполнение. По моим расчетам, для этого понадобится около полутора миллионов гривень", - жалуется Борис Баронин. А между тем в начале января этого года Михаил Добкин оптимистично пообещал, что "уже в феврале-марте на сессию горсовета будет вынесен вопрос об изменении стоимости земли в городе Харькове". Похоже, мэр несколько поторопился с подобным заявлением. Хотя подобная "переоценка ценностей" в ближайшее время может произойти во всех городах и селах Украины. Комитет Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений настойчиво рекомендует парламенту принять за основу законопроект "О внесении изменения в статью 18 Закона "Об оценке земель". В законопроекте предполагается установить срок проведения нормативной денежной оценки земель населенных пунктов - не реже чем один раз в 5-7 лет.

О нас    Контакты    Помощь    Найти квартиру    Найти комнату    Найти дом    Найти участок    Найти нежилой фонд    Найти новострой    Заявка на продажу    Заявка на покупку    Заявка на выбранное    Сотрудничество    Вакансии    Юридическая поддержка    Аналитика    Кредитование

© АН "Яворивна" (Украина, г.Харьков), тел. (057) 717-41-91, 758-75-07, 754-69-68. E-Mail: an@javorivna.com.ua